Démolir pour mieux reconstruire

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La démolition d’un bâtiment est parfois utile, voire obligatoire dans le cas où il est trop vétuste pour être rénové. Les arguments plaidant en faveur d’une démolition peuvent rapidement l’emporter sur l’alternative de réparation, notamment quand il s’agit de budget.

La reconstruction à partir d’un bâtiment complètement démoli présente de nombreux avantages en rapport avec l’isolation thermique, la construction selon les goûts et la rentabilité. La démolition permet d’éviter les dangers liés à la vétusté d’une bâtisse, et de construire une maison sur de nouvelles bases, sur un terrain remis à nu.

Cet article répond aux principales interrogations autour de la démolition, comme les règles à respecter, le coût, les professionnels auxquels il faut faire appel, ainsi que les méthodes et les étapes de démolition.

Démolir pour éviter de rénover à fonds perdus

A moins qu’un vieux bâtiment possède réellement un cachet architectural unique, et qu’il soit intéressant de le garder, la démolition s’impose souvent comme seule alternative viable. En effet, entreprendre des travaux de rénovation doit tenir compte de la durabilité de la structure, de ses performances thermiques, de sa résistance, et des aménagements possibles des volumes.

La rénovation d’une ancienne habitation peut s’avérer plus coûteuse qu’une nouvelle construction, surtout quand il s’agit de respecter les réglementations énergétiques obligatoires. Avoir une maison confortable et aux normes est en effet plus simple dans le cadre d’une nouvelle construction que d’une rénovation.

Lors d’une rénovation, les dépenses prévues sont très souvent revues à la hausse au fur et à mesure que les travaux avancent. Ces extensions de budget correspondent généralement au remplacement de matériaux défaillants, à la réparation de défauts découverts au fil de la rénovation ou à des dégâts qui pourraient être causés par les travaux eux-mêmes.

Le coût d’une rénovation d’un bâtiment en mauvais état peut être dissuasif, la démolition devient alors une alternative plus judicieuse, notamment quand il faut réparer les murs, refaire la plomberie ou réparer le toit. L’avantage de la démolition, c’est que le terrain est tout de suite constructible, puisqu’il est déjà nivelé et assaini, ce qui évite de nombreux travaux coûteux.

Démolir pour éviter les dangers et profiter d’une construction à ses goûts

La structure qui porte le bâtiment peut s’abîmer au fil du temps, à la suite d’un glissement de terrain, d’une avarie ou simplement par manque d’entretien. Dans ce cas la maison peut représenter un danger, et il n’est pas certain qu’une rénovation puisse réellement réparer les dégâts. Il est recommandé dans ce cas de démolir et de reconstruire, afin de garantir la sécurité des futurs habitants.

Par ailleurs, un vieux bâtiment ne correspond pas toujours aux goûts et aux besoins des propriétaires, sa démolition permet alors de reconstruire une maison sur-mesure. En construisant sur un terrain nu, toutes les possibilités de personnalisation sont envisageables et cela représente une garantie de satisfaction par rapport à la rénovation d’une vieille bâtisse.

Dans le cadre d’une reconstruction, il est possible de revoir l’ensemble des détails et de mettre en œuvre toutes conceptions imaginées et dessinées. C’est une liberté qui n’est pas toujours donnée lors d’une rénovation. L’apparence générale de l’habitation peut difficilement être complètement modifiée, elle peut juste être améliorée en ajoutant de l’espace ou en aménageant les pièces.

En reconstruisant à neuf, il est possible de donner une nouvelle image à un vieux bâtiment, en choisissant les matériaux, les finitions, ainsi que les techniques d’isolation thermique.

Démolir pour bénéficier d’une bonne localisation à moindre budget

Dans certaines zones très prisées, et notamment en centre-ville, la recherche d’un terrain peut relever du parcours de combattant, avec des biens rares, et des prix souvent exorbitants. Il est alors plus rentable d’acquérir un vieux bien à l’emplacement désiré et de le démolir, plutôt que d’investir dans un terrain et de ne pas laisser suffisamment de budget pour la construction.

D’un autre côté, le prix d’achat d’une maison à démolir dans ces localisations est nettement moins cher que celui d’un logement en bon état. Cela permet de devenir propriétaire dans un quartier cher, tout en dépensant un minimum de budget à l’achat.

Ce type d’occasions se présente généralement quand les anciens propriétaires vendent leur maison à un prix bas, à cause de la présence de termites ou d’amiante par exemple. Il s’agit d’acquisitions extrêmement rentables, et qui sont rapidement saisies, dès leur mise sur le marché, car elles ne sont pas nombreuses, surtout dans les meilleures zones.

Comment procéder à une démolition ?

La démolition d’un bâtiment peut être totale ou partielle. Aujourd’hui, on parle plus de déconstruction que de démolition, car la procédure comprend de plus en plus de technicité, de contrôle et de structure. Les méthodes utilisées actuellement sont respectueuses de l’environnement, car les déchets produits sont systématiquement évacués ou recyclés. Les procédures de démolition mettent également en avant les aspects liés à la sécurité des intervenants, surtout vis-à-vis des déchets dangereux.

Un chantier de démolition ne doit jamais être sous-estimé, c’est pourquoi il est recommandé de faire appel à une entreprise spécialisée, qui se charge ensuite d’évacuer les gravats.

Pour les matériaux légers, la force humaine peut être suffisante, en utilisant des outils simplement comme un burin ou une masse. Si la démolition est réalisée sans passer par des professionnels, alors il convient de prévoir les outils nécessaires au ramassage des gravats.

En revanche, les surfaces importantes exigent le recours à des équipements plus puissants, tels que des pinces hydrauliques, des broyeurs à rotation, des cisailles à métaux, des grappins, ou des engins comme le bulldozer.

Il est même possible d’avoir recours à des explosifs, pour dynamiter les grands bâtiments ou les immeubles.

Quelles sont les techniques de démolition ?

La démolition d’un bâtiment peut s’effectuer de manière manuelle, mécanique ou à l’aide d’explosifs.

La démolition manuelle se fait soit par dérasement soit par sapement. Le dérasement consiste à démolir du haut vers le bas, il n’utilise pas de machines et n’a aucun impact sur les fondations.

Le sapement est une déconstruction du bas vers le haut, en réalisant une entrave sur les bases, et en installant des cales pour remplacer les éléments enlevés, et pour permettre à l’édifice de s’effondrer d’un seul coup.

En ce qui concerne la démolition mécanique, elle utilise des engins de chantier tels que :

  • Le bulldozer, qui est la machine la plus souvent employée lors des démolitions importantes. Cet engin est doté d’un embout orientable qui permet de ramasser les gravats
  • La pince à démolition, utilisée pour broyer du béton et détruire des constructions en acier
  • La pelle de démolition, utilisée pour les bâtiments bas. Elle exerce un choc sur l’édifice pour lui permettre de s’effondrer.

La démolition peut également être réalisée par découpage, en utilisant des diamants synthétiques pour découper d’une manière très précise les éléments à enlever. Il s’agit d’une technique moderne qui n’entraîne pas de vibration ni de choc.

Enfin, les démolitions à l’explosif ou par expansion sont des méthodes économiques, destinées aux bâtiments élevés. La démolition par expansion consiste à injecter des matériaux spécifiques dans les parois du bâtiment pour les fissurer et leur permettre de s’écrouler.

Ces techniques exigent un savoir-faire, une maîtrise parfaite, ainsi que des précautions de sécurité particulières. Il est donc préférable de les confier à des professionnels qualifiés.

Les différentes étapes d’une démolition

La démolition est un chantier structuré, qui ne doit pas être réalisé sans méthode et réflexion, au risque de subir des accidents pouvant être sérieux. Ce type de projet est à préparer minutieusement avec l’aide d’une entreprise spécialisée, et en utilisant les engins adaptés.

Tout d’abord, il faut commencer par une étude préalable de l’environnement proche et un phasage. Cette opération est réalisée par des entreprises spécialisées ou des bureaux d’études, elle permet de tenir compte des zones protégées, des nuisances et de la présence de sous-sol. Ensuite, arrive la phase de curage, qui consiste à détruire les parties non constructives de la zone à démolir, avant de s’attaquer à la structure elle-même.

C’est là qu’intervient l’étape de la démolition elle-même, qui est réalisée en employant des engins spécifiques et adaptés, et en faisant appel à une entreprise spécialisée. Enfin, la dernière étape est de débarrasser les déchets, soit au moyen d’un recyclage sur site, soit par évacuation vers l’extérieur.

Les déchets produits par une démolition peuvent être composés soit de produits inertes comme les gravats, les tuiles ou le carrelage, soit d’éléments industriels non dangereux, comme le plâtre, le PVC ou les métaux. Ils peuvent également être constitués de déchets plus nocifs tels que la peinture, les piles ou l’amiante. Chaque type de déchet doit être traité et géré d’une manière appropriée afin d’éviter les dangers pour les intervenants et de préserver l’environnement.

Travaux de démolition, que dit la loi ?

Un permis de démolir est nécessaire pour entamer ce type de travaux. Une demande de démolition doit être adressée au service urbanisme de la mairie, même si c’est pour abattre un mur, une toiture ou une cheminée. Un dossier en bonne et due forme doit être rempli, et dans ce cadre l’entreprise en charge du chantier est apte à aider le propriétaire dans la préparation de la documentation administrative.

Ces précautions sont motivées par plusieurs raisons liées à l’urbanisme et à la préservation de l’environnement.

L’étude du dossier permet de vérifier si le bâtiment à démolir n’est pas situé dans une zone classée comme monument historique, ou un site protégé. Par ailleurs, grâce à cet examen préalable, la mairie inspecte les sous-sols de l’ouvrage objet de la démolition, afin de vérifier la présence de réseaux de canalisations et ainsi éviter de les détruire.

Les techniques de démolition et la gestion des déchets sont également prises en considération dans l’attribution d’une autorisation par la collectivité locale concernée.

Une fois le permis de démolir obtenu, la loi exige également :

  • D’effectuer une déclaration d’ouverture de travaux
  • De poser un panneau où est inscrit le numéro de l’autorisation
  • De garder une benne stationnée aux alentours des chantiers importants, pour ramasser les gravats et les déchets
  • De protéger le chantier par un grillage de sécurité, afin d’empêcher que des personnes non autorisées n’y accèdent
  • De décontaminer le site, si de l’amiante ou du plomb sont détectés. Cette étape implique la manipulation de déchets dangereux qui doivent être traités séparément, et doit être réalisée par un spécialiste.

En faisant appel à un professionnel, la loi impose la tenue d’un CCTP (cahier des clauses techniques particulières). Ce document inclut une description du chantier, un état des lieux avant travaux, les contraintes environnementales, les travaux de décontamination éventuels, les noms des entreprises qualifiées qui interviennent, ainsi que la gestion des gravats.

Quel est le coût d’une démolition ?

Pour réaliser des travaux de démolition, il convient de faire appel à une entreprise de démolition et de terrassement, qui possède les engins nécessaires comme un bulldozer, une tractopelle, et une remorque pour transporter les gros volumes. Le coût d’une telle opération varie en fonction de plusieurs facteurs, dont la localisation de l’ouvrage, son type, son volume et la facilité d’accès.

Ainsi, et en toute logique, le prix de démolition d’une bâtisse à plusieurs étages est plus élevé que pour un ouvrage de petite taille. Les tarifs liés à l’utilisation du matériel et des engins sont différents selon s’il s’agit d’une grue, d’explosifs ou d’une tractopelle.

De même, le coût peut varier en fonction du voisinage de l’ouvrage à démolir, car il est important de prendre certaines précautions dans le cas d’une grande proximité avec d’autres maisons.

Le prix d’une démolition augmente également si le chantier est difficile d’accès par les engins, ou s’il est nécessaire de le décontaminer au préalable. La gestion des déchets dangereux entraîne en effet des coûts supplémentaires.

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